شروط تملك المستثمر الأجنبي للعقارات داخل المملكة وخارج حدود الحرمين
استبدل النظام الجديد لتملك غير السعوديين للعقار، الذي بدأ العمل به في 2026، النظام السابق ووسّع دائرة التملك: يجوز لغير السعوديين أفرادًا وشركات تملك العقار والحقوق العينية داخل نطاقات جغرافية تحددها الهيئة العامة للعقار بموافقة الجهات المختصة، مع ضوابط للنسب والأغراض والمدد. وتبقى مكة المكرمة والمدينة المنورة مستثنتين إلا بما يجيزه النظام ولوائحه، كتملك المسلمين لمسكن أو حقوق محددة، أو تملك الشركات والصناديق المدرجة بقيود. وتتملك الشركات الأجنبية المرخصة من وزارة الاستثمار ما تحتاجه لمزاولة نشاطها ومقرها وسكن منسوبيها، وللتطوير العقاري بشرط استثمار مبالغ محددة خلال مدد. ويُسجَّل التملك في السجل العقاري، وتُفرض رسوم تصرف وضريبة التصرفات العقارية، ويُعاقب على التملك الصوري باسم سعودي.
6 دقائق قراءة · أكتوبر 2026
طوال عقدين كان تملك الأجانب للعقار في المملكة ممكنًا نظريًا ومعقدًا عمليًا. النظام الجديد لتملك غير السعوديين للعقار الذي بدأ العمل به في 2026 أعاد تصميم القواعد على أساس «نطاقات» جغرافية مسموحة بدل الحظر العام مع استثناءات، وأبقى على خصوصية مكة المكرمة والمدينة المنورة. يشرح هذا الدليل من يحق له التملك وأين وبأي شروط، ويكمّل دليلنا عن تملك الشركات والصناديق في الحرمين وترخيص الاستثمار الأجنبي.
من يحق له التملك؟
| الفئة | ما يجوز تملكه | الشروط العامة |
|---|---|---|
| الفرد المقيم إقامة نظامية | عقار للسكن أو الاستثمار داخل النطاقات المسموحة | سريان الإقامة، التسجيل، الرسوم؛ وحدود عددية أو قيمية قد تحددها اللوائح |
| حامل الإقامة المميزة | تملك واسع للعقار والحقوق العينية | وفق نظام الإقامة المميزة والنظام الجديد |
| الشركة الأجنبية المرخصة | ما تحتاجه لنشاطها: مقر، مستودعات، مصانع، سكن منسوبيها | ترخيص وزارة الاستثمار، ارتباط العقار بالنشاط |
| المطور الأجنبي المرخص | أراضٍ ومشاريع للتطوير والبيع | سقف أدنى للاستثمار واستكمال التطوير خلال مدة محددة |
| الصناديق والشركات المدرجة | عقارات ضمن استراتيجيتها | وفق لوائح هيئة السوق المالية وضوابط الحرمين |
| غير المقيم | بحسب ما تجيزه اللوائح في نطاقات معينة أو عبر الصناديق | قيود إضافية |
| البعثات الدبلوماسية والهيئات الدولية | مقرات وسكن | بالمعاملة بالمثل وموافقة وزارة الخارجية |
النطاقات الجغرافية
جوهر النظام الجديد أن التملك يكون داخل نطاقات جغرافية تحددها الهيئة العامة للعقار بعد موافقة الجهات المختصة، ويجوز أن تضع لكل نطاق ضوابط تخص نسبة التملك المسموح بها لغير السعوديين، وأنواع العقار، والأغراض، والحد الأقصى للمدد في بعض الحقوق. وتُنشر النطاقات والضوابط رسميًا، فالتحقق من كون العقار داخل نطاق مسموح هو أول خطوة في أي صفقة. وخارج النطاقات يبقى التملك محظورًا إلا بما يستثنيه النظام.
مكة المكرمة والمدينة المنورة
تبقى المدينتان المقدستان خارج القاعدة العامة: لا يتملك غير السعوديين فيهما العقار إلا في الحالات التي يجيزها النظام ولوائحه، ومنها ما يتعلق بالمسلمين من غير السعوديين وفق شروط وقيود محددة (كالتملك لمسكن أو حقوق محددة المدة)، والوقف على جهات بر في المملكة، وما تجيزه القواعد لشركات وصناديق مدرجة في السوق المالية بقيود على مالكي الوحدات. وتظل المضاربة أو التملك الصوري فيهما محل تشديد خاص.
الشركات الأجنبية: التملك المرتبط بالنشاط
- العقار اللازم لمزاولة النشاط المرخص (مصنع، مستودع، مكتب) والمقر الرئيس.
- سكن منسوبي الشركة.
- للتطوير العقاري: تملك الأراضي والمباني للتطوير والبيع أو التأجير بشرط ألّا تقل التكلفة الإجمالية للمشروع عن الحد الذي يقرره النظام، واستكمال التطوير خلال المدة المحددة، وإلا تعرضت الشركة للجزاءات أو إلزامها بالتصرف.
- الشركة السعودية ذات الشريك الأجنبي تخضع لأحكام خاصة بحسب نسبة التملك الأجنبي والنشاط.
الإجراءات والتكاليف
- التحقق من أهلية المشتري والنطاق والعقار (صك، مخطط، قيود).
- الحصول على الموافقات اللازمة إن اشترطت (وزارة الاستثمار، الهيئة العامة للعقار، جهات أخرى بحسب الموقع والغرض).
- عقد البيع وتوثيقه، وسداد ضريبة التصرفات العقارية ورسوم التسجيل ورسوم خاصة بتملك غير السعوديين إن قررتها اللوائح.
- التسجيل في السجل العقاري باسم المالك الأجنبي. راجع منصة السجل العقاري.
- الالتزامات اللاحقة: استعمال العقار للغرض، والتطوير في المدة، والإفصاح عن تغيّر الوضع (انتهاء الإقامة أو الترخيص) وما يترتب عليه من مهلة للتصرف.
التملك الصوري والعقوبات
تسجيل العقار باسم سعودي لحساب أجنبي تحايل يُعرّض الطرفين لعقوبات تشمل الغرامة وبيع العقار بالمزاد ومصادرة جزء من قيمته، فضلًا عن ضعف حماية الأجنبي الحقيقي عند النزاع. والنظام الجديد وسّع الطرق المشروعة بما يُغني عن ذلك.
أخطاء شائعة
- التعاقد قبل التحقق من كون العقار داخل نطاق مسموح.
- تملك الشركة عقارًا لا يرتبط بنشاطها المرخص.
- تجاوز مدة التطوير المشروطة.
- إغفال أثر انتهاء الإقامة أو الترخيص على التملك.
- الاعتماد على ترتيبات صورية باسم شريك سعودي.
متى تحتاج إلى محامٍ؟
قبل أي صفقة لفحص الأهلية والنطاق والصك والموافقات، وعند هيكلة تملك الشركات والصناديق، وعند النزاع أو التعرض لجزاءات. يقدم فريق الاستثمار الأجنبي في شركة محمود عادل الثمالي للمحاماة خدمات تملك غير السعوديين للعقار من الفحص إلى التسجيل. احجز استشارة.
هذا المقال للتوعية العامة ولا يُعد استشارة قانونية لحالتك.
أسئلة شائعة
هل يستطيع الأجنبي المقيم تملك عقار في الرياض أو جدة؟
نعم داخل النطاقات الجغرافية التي تحددها الهيئة العامة للعقار وفق النظام الجديد لتملك غير السعوديين للعقار، بشرط سريان الإقامة والتسجيل وسداد الرسوم والضريبة، ومع ما تقرره اللوائح من حدود.
هل يجوز لغير السعودي التملك في مكة المكرمة والمدينة المنورة؟
لا كقاعدة عامة، إلا في الحالات التي يجيزها النظام ولوائحه كبعض حقوق المسلمين من غير السعوديين بشروط، والوقف على جهات بر، وما تجيزه القواعد للشركات والصناديق المدرجة بقيود.
ما الذي يجوز للشركة الأجنبية تملكه؟
ما تحتاجه لمزاولة نشاطها المرخص ومقرها وسكن منسوبيها، وللتطوير العقاري بشرط حد أدنى لتكلفة المشروع واستكماله خلال مدة محددة.
ما عقوبة تسجيل العقار باسم سعودي لحساب أجنبي؟
تحايل يُعرّض الطرفين للغرامة وبيع العقار بالمزاد ومصادرة جزء من قيمته، ويُضعف حماية المالك الحقيقي عند النزاع.
المصادر
- الهيئة العامة للعقار — نظام تملك غير السعوديين للعقار ونطاقات التملك
- وزارة الاستثمار — تراخيص الاستثمار الأجنبي
تحتاج إلى رأي قانوني في حالتك؟
احجز استشارة مع الفريق المختص، ويصل طلبك مباشرة إلى المحامي المسؤول عن القطاع.