الضوابط القانونية لبيع الوحدات العقارية على الخارطة (برنامج وافي)

البيع على الخارطة هو أن يبيع المطور وحدة عقارية لم تُبنَ بعد، ويقبض ثمنها على دفعات أثناء التنفيذ. وهو أداة تمويل قوية للمطور وفرصة سعر أفضل للمشتري، لكنه يحمل مخاطر واضحة: تأخر التسليم، وتغير المواصفات، وضياع الدفعات إن تعثر المشروع. ولهذا وُضعت الضوابط القانونية لبيع الوحدات العقارية على الخارطة في نظام مستقل تُشرف على تطبيقه الهيئة العامة للعقار من خلال برنامج «وافي». هذا الدليل يشرح ما يلزم المطور قبل الإعلان الأول، وما الضمانات التي يملكها المشتري، وما العقوبات التي تواجه المخالف.

الإطار النظامي: نظام البيع على الخارطة وبرنامج وافي

ينظم هذا النشاط نظام بيع وتأجير مشروعات عقارية على الخارطة ولائحته التنفيذية. وتتولى الجهة المختصة بموجب المادة الرابعة من النظام الإشراف على المشروعات وترخيصها ومتابعتها والتفتيش عليها، وإدارة سجل المطورين. وتُمارس هذه الاختصاصات اليوم عبر برنامج وافي التابع للهيئة العامة للعقار، وفق ما نُشر حتى أكتوبر 2026.

والقاعدة الأساسية في المادة الثالثة: لا يجوز للمطور ممارسة البيع أو التأجير على الخارطة إلا بعد القيد في سجل المطورين والحصول على ترخيص للمشروع. وتحظر المادة نفسها الإعلان عن المشروع غير المرخص أو إقامة معارض له أو استقطاب المشترين، سواء في وسائل الإعلام المحلية أو الأجنبية. أي أن حملة التسويق قبل الترخيص مخالفة بذاتها، حتى لو لم يُبرم عقد واحد.

ما يلزم المطور قبل الإعلان الأول

بعد القيد في سجل المطورين يتقدم المطور وفق المادة السادسة بطلب ترخيص لكل مشروع على حدة، مرفقًا بمستندات تشمل ملكية الأرض، والمخططات والتراخيص البلدية، ودراسة المشروع، وبيانات المكتب الاستشاري والمحاسب القانوني، ونموذج عقد البيع الذي يجب أن يتضمن مواعيد تسليم محددة. وبصدور الترخيص تُوضع على صك الأرض وفق المادة الثامنة إشارة تمنع التصرف فيها حتى يُستكمل التطوير، وهذا أول خط حماية للمشتري.

ثم يأتي حساب الضمان، وهو قلب المنظومة. توجب المادة التاسعة فتح حساب ضمان مستقل لكل مشروع لا يُفعَّل إلا بعد الترخيص ووضع الإشارة على الصك، وتقضي المادة العاشرة بأن أموال الحساب مخصصة للمشروع ولا يجوز الحجز عليها لدائني المطور. فلو تعثر المطور ماليًا في مشروع آخر، تبقى دفعات مشتري هذا المشروع محمية.

كيف تُدار أموال المشترين في حساب الضمان؟

لا يسحب المطور من الحساب بإرادته المنفردة. تشترط المادة الحادية عشرة أن يكون السحب بموجب مستند يوقعه المطور والمكتب الاستشاري والمحاسب القانوني، بحسب نسب الإنجاز الفعلية، مع جواز طلب سحب استثنائي في حالات محددة عبر الجهة المختصة. وتضع المواد التالية سقوفًا رقمية:

• المادة الثانية عشرة: يجوز سحب تكاليف الإدارة والتسويق بما لا يتجاوز 20% من قيمة الوحدات المبيعة.
• المادة الثالثة عشرة: يجوز سحب الفائض بموافقة الجهة المختصة مع الإبقاء على 20% في الحساب حتى إتمام المشروع.
• المادة الرابعة عشرة: تُحتجز نسبة 5% تُصرف بعد سنة من إتمام المشروع، أو تُغطى بوثيقة تأمين على العيوب.

وتمنح المادة السابعة عشرة المشترين والمستأجرين حق الاطلاع على السجلات المحاسبية المتعلقة بهم والحصول على نسخ منها، وهو حق قليلًا ما يستعمله المشترون رغم أهميته في كشف التأخر مبكرًا.

ضمانات المشتري عند التأخر أو التعثر

تقرر المادة العشرون قاعدتين مهمتين: الأولى أن للمشتري الحق في التعويض عن التأخر في التسليم ما لم يكن التأخر ناتجًا عن ظروف خارجة عن إرادة المطور؛ والثانية أنه إذا تعذر إتمام المشروع فللجهة المختصة اتخاذ ما يلزم لإتمامه أو رد المبالغ المدفوعة للمشترين. كما تمنع المادة السادسة عشرة التصرف في الأجزاء المشتركة قبل فرز الوحدات وتسجيلها.

وعلى المستوى العقدي، يجب أن يكون عقد البيع الموقَّع هو النموذج المعتمد في الترخيص، بمواعيد تسليم محددة ومواصفات مرفقة؛ وأي اختلاف بين الوحدة المسلَّمة والمواصفات المعتمدة يفتح باب المطالبة. وبعد التسليم تنتقل مسألة العيوب إلى قواعد ضمان المطور وفق العقد والنظام، ويتناول مقال العيوب الخفية في العقار السكني وحقوق المشتري هذه المرحلة.

العقوبات والجزاءات

يتدرج النظام في الجزاءات على ثلاث مستويات. أولًا، الجزاءات الإدارية: تنظر لجنة تُشكَّل بقرار من رئيس الجهة المختصة في المخالفات وفق المادة الحادية والعشرين، وتملك فرض غرامة لا تتجاوز مليون ريال، ويجوز الاعتراض على قراراتها أمام المحكمة الإدارية خلال ستين يومًا من الإبلاغ. ثانيًا، الشطب من سجل المطورين وفق المادة الخامسة والعشرين لمن لا يبدأ الأعمال خلال ستة أشهر أو يتكرر تأخره أو يُفلس. ثالثًا، الجزاءات الجنائية: تعاقب المادة الرابعة والعشرون على البيع دون ترخيص والإعلان المتعمد عن مشروع غير مرخص بالسجن مدة لا تزيد على خمس سنوات أو غرامة لا تتجاوز عشرة ملايين ريال أو بهما معًا، وتتولى النيابة العامة التحقيق والادعاء وفق المادة السادسة والعشرين.

التأجير على الخارطة والمشروعات التجارية

لا يقتصر النظام على البيع السكني؛ فاسمه الكامل «بيع وتأجير مشروعات عقارية على الخارطة»، ويشمل تأجير وحدات لم تُنجز بعد في المشروعات التجارية والمكتبية والفندقية. وتنطبق على التأجير القواعد نفسها في جوهرها: ترخيص المشروع، وحماية الدفعات، ونموذج عقد بمواعيد تسليم، وحق المستأجر في الاطلاع على السجلات. وتزداد أهمية ذلك في المشروعات التي تُؤجَّر فيها المساحات لمستأجرين رئيسيين قبل البناء مقابل دفعات مقدمة كبيرة.

وفي المشروعات التي يكون المشتري فيها صندوقًا استثماريًا أو شركة، تُضاف طبقة من العناية الواجبة: مطابقة ترخيص المشروع مع صك الأرض والإشارة الموضوعة عليه، ومراجعة بنك حساب الضمان وآلية السحب، وفحص الجدول الزمني مقابل رخصة البناء. فالمشتري المؤسسي يُسأل أمام مستثمريه عن هذه الفحوص لا عن السعر فقط.

مرحلة التسليم وما بعدها

عند الإتمام يُفرز المشروع إلى وحدات بصكوك مستقلة أو وفق نظام ملكية الوحدات العقارية، وتُنقل الملكية إلى المشترين، وتبدأ مرحلة اتحاد الملاك وإدارة الأجزاء المشتركة التي لا يجوز التصرف فيها قبل الفرز والتسجيل. وتبقى نسبة الاحتجاز في حساب الضمان ضمانًا لمعالجة العيوب خلال السنة الأولى أو تُستبدل بوثيقة تأمين. وينبغي للمطور أن يوثق التسليم بمحضر مفصل يثبت المطابقة للمواصفات، لأن هذا المحضر هو مرجع أي منازعة لاحقة.

الحقائق الأساسية في جدول

العنصر	القاعدة	المادة
شرط ممارسة النشاط	القيد في سجل المطورين + ترخيص لكل مشروع؛ حظر الإعلان قبل الترخيص	3، 6
حماية الأرض	إشارة على الصك تمنع التصرف حتى إتمام التطوير	8
حساب الضمان	حساب مستقل لكل مشروع، لا يُحجز عليه لدائني المطور	9، 10
السحب من الحساب	بمستند يوقعه المطور والاستشاري والمحاسب؛ إدارة وتسويق حتى 20%؛ احتجاز 5% سنة بعد الإتمام	11–14
حقوق المشتري	الاطلاع على السجلات؛ تعويض التأخر؛ إتمام المشروع أو رد المبالغ عند التعذر	17، 20
الجزاءات الإدارية	غرامة حتى مليون ريال؛ اعتراض أمام المحكمة الإدارية خلال 60 يومًا	21
الجزاءات الجنائية	سجن حتى 5 سنوات أو غرامة حتى 10 ملايين ريال أو كلاهما	24
الشطب من السجل	عدم البدء خلال 6 أشهر، التأخر المتكرر، الإفلاس	25

قائمة تحقق للمطور قبل إطلاق مشروع على الخارطة

1. التأهيل: القيد في سجل المطورين عبر برنامج وافي، واستيفاء متطلبات الملاءة والخبرة التي تحددها اللائحة. راجع مقال ترخيص المطور العقاري من الهيئة العامة للعقار.
2. الأرض: صك باسم المطور أو اتفاق تطوير موثق مع المالك، خالٍ من رهون تعيق الإشارة؛ وإن كان المشروع شراكة مع مالك الأرض فراجع مقال عقود التطوير العقاري المشترك.
3. التراخيص الفنية: رخصة البناء والمخططات المعتمدة ودراسة الجدوى والجدول الزمني.
4. الفريق الرقابي: تعيين مكتب استشاري ومحاسب قانوني معتمدين لإدارة مستندات السحب.
5. نموذج العقد: صياغة عقد بيع يتضمن مواعيد تسليم محددة، ومواصفات مرفقة، وآلية تعويض التأخر، وآلية تسوية المنازعات، ثم اعتماده مع الترخيص.
6. حساب الضمان: فتحه لدى بنك معتمد وعدم تفعيله أو قبض أي دفعة قبل الترخيص ووضع الإشارة.
7. التسويق: لا إعلان ولا معرض ولا حجز قبل صدور الترخيص؛ وذكر رقم الترخيص في كل مادة تسويقية.
8. التشغيل: تقارير إنجاز دورية، وسحب بحسب النسب، والإبلاغ المبكر عن أي تأخر مع أسبابه الموثقة.

أخطاء شائعة

• إطلاق «حجز مبكر» أو «قائمة انتظار» مع قبض عربون قبل الترخيص؛ وهو ما يدخل في حظر الإعلان والبيع غير المرخص.
• قبض دفعات في حساب الشركة العام بدل حساب الضمان، فتختلط الأموال ويفقد المشتري حمايته ويقع المطور تحت المخالفة.
• تعديل نموذج العقد بعد اعتماده بإضافة شروط تُضعف حقوق المشتري أو تُطلق مواعيد التسليم.
• تجاهل حق المشتري في الاطلاع على السجلات المحاسبية، فيتحول التأخر إلى شكوى رسمية بدل حوار مبكر.
• من جهة المشتري: التعاقد دون التحقق من رقم ترخيص المشروع ومن أن الدفع يذهب إلى حساب الضمان المعتمد.
• التوقيع على عقد يحمّل المشتري أعباء التأخر أو يجعل التعويض رمزيًا، مع أن النظام يقرر حقه في التعويض ما لم يكن التأخر قاهرًا.

متى تحتاج إلى محامٍ؟

يحتاج المطور إلى محامٍ عند هيكلة المشروع (ملكية الأرض، الشراكة، التمويل)، وصياغة نموذج العقد، وإعداد ملف الترخيص، والتعامل مع لجنة المخالفات أو الاعتراض أمام المحكمة الإدارية. ويحتاج المشتري إليه عند التأخر في التسليم أو اختلاف المواصفات أو تعثر المشروع، للمطالبة بالتعويض أو استرداد المبالغ عبر الجهة المختصة والمحاكم. تقدم شركة محمود عادل الثمالي للمحاماة خدمات التطوير العقاري والبيع على الخارطة للمطورين والمشترين ضمن خدمات قطاع العقار. احجز استشارة.

هذا المقال للتوعية العامة ولا يُعد استشارة قانونية لحالتك.

أسئلة شائعة

المصادر

• نظام بيع وتأجير مشروعات عقارية على الخارطة — الهيئة العامة للعقار (PDF)
• برنامج وافي — البيع والتأجير على الخارطة
• الهيئة العامة للعقار — الموقع الرسمي

تحتاج إلى رأي قانوني في حالتك؟

احجز استشارة مع الفريق المختص، ويصل طلبك مباشرة إلى المحامي المسؤول عن القطاع.

احجز استشارةواتساب