كيف تلتزم منصات التقنية العقارية بضوابط الهيئة العامة للعقار؟

تنمو منصات التقنية العقارية في السعودية بسرعة: مواقع إعلانات، تطبيقات تأجير، منصات تمويل عقاري، وأدوات إدارة أملاك. لكن مؤسسي هذه المنصات يصطدمون بسؤال مباشر: كيف تلتزم منصات التقنية العقارية بضوابط الهيئة العامة للعقار دون أن يتعطل نموذج العمل؟ هذا المقال يرسم خريطة الالتزامات النظامية كما نُشرت حتى أكتوبر 2026، ويترجمها إلى قائمة عمل للمؤسسين ومجالس الإدارة.

الإطار العام: نظام الوساطة العقارية

صدر نظام الوساطة العقارية بالمرسوم الملكي رقم م/130 ليكون المرجع الذي ينظم أنشطة الوساطة والتسويق وإدارة الأملاك والمزادات والإعلانات العقارية، وأسند إلى الهيئة العامة للعقار إصدار اللوائح وتراخيص ممارسة الأنشطة العقارية. وتُعرف هذه التراخيص في السوق بترخيص «فال» للمنشآت والأفراد الممارسين.

الأثر العملي على المنصات أن أي نشاط عقاري يُقدَّم عبر التطبيق أو الموقع ليس «خدمة تقنية» محايدة، بل نشاط عقاري منظَّم يحتاج إلى الترخيص المناسب أو إلى أن يكون مقدمه مرخصًا. فالمنصة التي تسوّق عقارات لحساب ملاك هي ممارِس لنشاط التسويق، والمنصة التي تدير عقارات لحساب الغير هي ممارس لإدارة الأملاك، حتى لو كان كل ذلك يتم بالبرمجيات.

اللائحة التنظيمية للتسويق والإعلانات العقارية (2026)

الوثيقة الأهم للمنصات اليوم هي اللائحة التنظيمية للتسويق والإعلانات العقارية، الصادرة بقرار مجلس إدارة الهيئة العامة للعقار رقم 35/2/م/26 وتاريخ 25/10/1447هـ استنادًا إلى نظام الوساطة العقارية، والمنشورة في جريدة أم القرى في مايو 2026 ونافذة من تاريخ نشرها. وقد حلّت عمليًا محل «معايير ترخيص المنصات العقارية الإلكترونية وتصنيفها» الصادرة عام 1442هـ، التي أصبحت مُشار إليها في المصادر النظامية بأنها ملغاة.

تبني اللائحة نموذجها على فكرة واحدة: لا إعلان عقاري بلا ترخيص إعلان، ولا منصة بلا تسجيل وربط تقني. وفيما يلي أهم ما يعني المنصات:

ترخيص الإعلان (المادة 4): يقدم المعلن بياناته وصفته ومستنداته، ومن ذلك رقم صك تسجيل ملكية العقار (مع استثناء عقارات الجهات الحكومية) والحقوق المعلن عنها ووسيلة تواصل فعالة. وللهيئة طلب مستندات إضافية تُقدَّم خلال سبعة أيام عمل وإلا اعتُبر الطلب مرفوضًا، ولها إلغاء الترخيص إذا تبين عدم صحة البيانات أو اختلاف محتوى الإعلان المنشور عن الترخيص.
محتوى الإعلان (المادة 5): الحقوق المعلن عنها، ووصف العقار وحالته وبياناته وموقعه بما يؤثر في قيمته أو قرار المتعامل، والخدمات والحقوق المرتبطة والنزاعات القائمة، ووسيلة تواصل مطابقة لطلب الترخيص، واسم المعلن، ورقم ترخيص الإعلان، وتاريخ انتهائه، ورقم ترخيص ممارسة الوساطة. وتجيز اللائحة الاكتفاء برقم الترخيص ورمز استجابة سريع يحيل إلى هذه التفاصيل، وتجيز للمنصات الاعتماد على البيانات المسترجعة عبر الربط مع أنظمة الهيئة.
التزامات المرخص له (المادة 6): تحديد العقار بوضوح، وتجنب التضليل، والتأكد من قيام الترخيص، وإزالة الإعلان عند انتهاء غرضه أو انتهاء ترخيصه أيهما أسبق.
الممارسات المحظورة (المادة 7): الإساءة إلى الغير، ونشر بيانات وهمية ولو بغرض جمع بيانات المتلقين، واستخدام وسائل تواصل تختلف عن المقدمة للترخيص، واستخدام اسم أو شعار الهيئة أو أي جهة حكومية دون سند، وأي بيانات تخالف الواقع.

التزامات المنصة الإلكترونية تحديدًا (المادة 8)

خصّصت اللائحة مادة للمنصات الإلكترونية، وهي جوهر الامتثال لأي شركة تقنية عقارية:

الالتزام	ما يعنيه تقنيًا وتشغيليًا
تسجيل المنصة وربطها تقنيًا بالهيئة بعد توثيقها لدى المركز السعودي للأعمال	مشروع تكامل برمجي (API) مع أنظمة الهيئة قبل الإطلاق أو خلال فترة التوافق
التحقق من حسابات المعلنين عبر النفاذ الوطني	إلغاء التسجيل بالبريد الإلكتروني فقط؛ ربط إنشاء الحساب بهوية موثقة
نشر الإعلانات المرخصة فقط وإزالة المضلل أو غير الدقيق فور اكتشافه	حقل إلزامي لرقم ترخيص الإعلان، وفريق أو خوارزمية مراجعة، وسجل إزالة
صفحة شكاوى بنموذج ورقم وتاريخ وإجراءات ومدة معالجة	نظام تذاكر موثق يمكن تقديم تقاريره للهيئة
منع تعديل محتوى الإعلان بعد نشره	قفل الحقول بعد الاعتماد؛ أي تعديل يعني إعلانًا جديدًا
الاستجابة لطلبات الهيئة عن بيانات المستخدمين خلال يومي عمل	إجراء داخلي لاستلام الطلبات الرسمية وتلبيتها في المدة
استضافة خادم المنصة داخل المملكة	اختيار مزود سحابي بمنطقة سعودية؛ مراجعة عقود الاستضافة الحالية
إشعار الهيئة قبل عشرة أيام عمل من التوقف أو تغيير نموذج التشغيل	إدراج هذا الإشعار في خطة أي تحوّل في المنتج أو صفقة استحواذ

ولاحظ أن المادة 9 تعفي من ترخيص الإعلان من كان مرخصًا أصلًا بتسويق المشروع كاملًا بموجب تنظيمات أخرى كالمساهمات العقارية أو البيع على الخارطة، وهو ما يهم منصات تسويق المشاريع الجديدة.

ما وراء الإعلانات: أنظمة أخرى تمسّ المنصة

البيع على الخارطة والمساهمات العقارية: إذا سوّقت المنصة وحدات قيد التطوير أو جمعت أموالًا من الجمهور لمشروع عقاري فهي تدخل في نطاق تراخيص خاصة تديرها الهيئة، وتصبح الالتزامات أثقل بكثير من إعلان عقار قائم.

التجارة الإلكترونية: المنصة التي تتعاقد مع المستهلكين إلكترونيًا تخضع لنظام التجارة الإلكترونية في الإفصاح عن هوية المنصة وشروط الخدمة والرسوم وسياسة الإلغاء.

حماية البيانات الشخصية: بيانات الملاك والمستأجرين والباحثين عن عقار بيانات شخصية بموجب نظام حماية البيانات الشخصية، ويزيد عليها هنا التزام الاستضافة داخل المملكة. راجع مقال حماية بيانات العملاء بموجب النظام الجديد لقواعد الإشعار والموافقة التي تنطبق على المنصات بالقدر نفسه.

التعاملات الإلكترونية: العقود التي تُوقَّع عبر المنصة (تأجير، وساطة، حجز) تستفيد من حجية نظام التعاملات الإلكترونية إذا استوفت ضوابطه، كما نوضح في شروط الامتثال لنظام المعاملات الإلكترونية والتوقيع الرقمي.

تملك غير السعوديين: منصات تستهدف المشترين الأجانب يجب أن تضبط إعلاناتها ووعودها التسويقية بما يتوافق مع قواعد التملك المحدثة؛ انظر نطاقات تملك غير السعوديين 2026.

العقود التي تحمي المنصة: المعلن والمستخدم والمزود

الامتثال التقني لا يكفي إن لم تُترجمه الوثائق التعاقدية. فعقد المنصة مع المعلن ينبغي أن يتضمن إقراره بصفته وملكيته أو تفويضه، والتزامه بصحة البيانات، وتفويض المنصة بإزالة الإعلان أو تعليق الحساب عند المخالفة أو عند طلب الهيئة، وتحمّله المسؤولية عن أي إعلان مضلل. وتُصاغ هذه البنود بحيث لا تنقل مسؤولية المنصة النظامية إلى المعلن، لأن اللائحة تخاطب المنصة مباشرة، بل بحيث تنظم الرجوع بينهما.

أما شروط الاستخدام للباحثين عن عقار فيجب أن توضح أن المنصة وسيط عرض لا طرفًا في الصفقة ما لم تكن كذلك فعلًا، وأن تحدد حدود المسؤولية عن دقة البيانات المسترجعة من أنظمة الهيئة، وتبيّن آلية الشكاوى المطابقة للائحة. وعقود مزودي الخدمات (الاستضافة، الدفع، الخرائط، التحليلات) تحتاج إلى بند صريح عن موقع تخزين البيانات ومعالجتها، وحق المنصة في تدقيق الامتثال، والإشعار عن أي حادثة أمنية في مدة قصيرة تسمح للمنصة بالوفاء بالتزاماتها تجاه الهيئة وتجاه الهيئة السعودية للبيانات والذكاء الاصطناعي.

وفي صفقات الاستثمار أو الاستحواذ على منصة عقارية، يصبح هذا الملف التعاقدي والترخيصي محور الفحص النافي للجهالة؛ فالمستثمر يسأل عن الربط التقني بالهيئة، وعن مكان الخوادم، وعن سجل الشكاوى، قبل أن يسأل عن عدد المستخدمين.

خطة امتثال في عشر خطوات

صنّف نشاطك: إعلانات فقط؟ تسويق لحساب الغير؟ إدارة أملاك؟ تمويل أو مساهمة؟ كل تصنيف يستدعي ترخيصًا مختلفًا.
استكمل تراخيص الممارسة: ترخيص المنشأة وممارسيها لدى الهيئة قبل تقديم أي خدمة عقارية فعلية.
وثّق المنصة لدى المركز السعودي للأعمال ثم سجّلها لدى الهيئة واطلب الربط التقني.
أعد تصميم تدفق التسجيل ليعتمد على النفاذ الوطني للمعلنين، مع تحديد صفة المعلن (مالك، وكيل، وسيط مرخص).
اجعل رقم ترخيص الإعلان حقلًا إلزاميًا ولا تنشر إعلانًا بدونه، واعرض البيانات الإلزامية أو رمز الاستجابة السريع.
ابنِ نظام الشكاوى بالحقول التي تطلبها اللائحة، واحتفظ بسجل قابل للتقرير.
اقفل الإعلان بعد النشر وأرشف نسخه، وأتمِت الإزالة عند انتهاء الترخيص.
انقل الاستضافة إلى المملكة وراجع عقود السحابة وتدفقات البيانات إلى أي خدمة خارجية (تحليلات، إشعارات، خرائط).
اعتمد سياسة خصوصية وشروط استخدام متوافقة مع نظام حماية البيانات الشخصية ونظام التجارة الإلكترونية.
عيّن مسؤول امتثال يتولى طلبات الهيئة خلال المدة النظامية، وإشعارات التوقف أو تغيير النموذج.

أخطاء شائعة

اعتبار المنصة «وسيطًا تقنيًا» لا يحتاج إلى ترخيص عقاري لأنها لا تملك العقار ولا توقّع العقد.
السماح للمعلنين بالنشر بحساب بريد إلكتروني أو رقم جوال فقط دون النفاذ الوطني.
نشر إعلانات بلا رقم ترخيص، أو بوسيلة تواصل مختلفة عن المسجلة، أو السماح بتعديلها بعد النشر.
استضافة قاعدة البيانات في منطقة سحابية خارج المملكة بحجة الكلفة أو الأداء.
جمع بيانات المتصفحين عبر إعلانات «وهمية» لبناء قوائم تسويقية، وهو محظور صراحة.
تسويق وحدات على الخارطة أو جمع أموال لمشروع عقاري تحت غطاء «حجز» أو «اشتراك» دون الترخيص الخاص.
الاستمرار في الاعتماد على معايير 1442هـ الملغاة بوصفها المرجع، دون تحديث السياسات للائحة 2026.

متى تحتاج إلى محامٍ؟

تحتاج إليه عند تصنيف نموذج عملك قبل الإطلاق، وعند صياغة شروط الاستخدام وعقود المعلنين وسياسة الخصوصية، وعند أي مخاطبة من الهيئة بشأن إعلان أو شكوى، وعند التوسع إلى البيع على الخارطة أو التمويل أو المشترين الأجانب. تقدم شركة محمود عادل الثمالي للمحاماة خدمات الامتثال العقاري وهيكلة المنصات والتمثيل أمام الجهات المختصة ضمن خدمات قطاع العقار. احجز استشارة.

هذا المقال للتوعية العامة ولا يُعد استشارة قانونية لحالتك.

أسئلة شائعة

هل تحتاج منصة إعلانات عقارية إلى ترخيص من الهيئة العامة للعقار؟

نعم. تلزم اللائحة التنظيمية للتسويق والإعلانات العقارية الصادرة عام 1447هـ المنصة الإلكترونية بتسجيل نفسها لدى الهيئة بعد توثيقها لدى المركز السعودي للأعمال وربطها تقنيًا بأنظمة الهيئة. كما لا يجوز لها نشر إلا الإعلانات التي تحمل ترخيص إعلان صادرًا من الهيئة، ويلزم أن يكون المعلنون متحققًا منهم عبر النفاذ الوطني.

ما البيانات التي يجب أن يتضمنها الإعلان العقاري على المنصة؟

تشمل الحقوق المعلن عنها، ووصف العقار وحالته وموقعه بما يؤثر في قيمته، والخدمات والحقوق المرتبطة وأي نزاعات قائمة، ووسيلة تواصل مطابقة لطلب الترخيص، واسم المعلن، ورقم ترخيص الإعلان وتاريخ انتهائه، ورقم ترخيص ممارسة الوساطة. ويجوز الاكتفاء برقم الترخيص ورمز استجابة سريع يحيل إلى هذه البيانات، أو الاعتماد على البيانات المسترجعة من الربط مع أنظمة الهيئة.

هل يجب أن تكون خوادم المنصة العقارية داخل السعودية؟

نعم، تنص اللائحة على التزام المنصة الإلكترونية باستضافة خادمها داخل المملكة، إلى جانب الاستجابة لطلبات الهيئة بشأن بيانات المستخدمين خلال يومي عمل. وهذا يستلزم مراجعة عقود الاستضافة السحابية وتدفقات البيانات إلى الخدمات الخارجية، مع مراعاة قيود نقل البيانات في نظام حماية البيانات الشخصية.

هل ما زالت معايير ترخيص المنصات العقارية الإلكترونية لعام 1442هـ سارية؟

وفق ما نُشر حتى أكتوبر 2026، تُشير المصادر النظامية إلى أن معايير 1442هـ أصبحت ملغاة، وأن المرجع النافذ للمنصات هو اللائحة التنظيمية للتسويق والإعلانات العقارية الصادرة بقرار مجلس إدارة الهيئة في 1447هـ والمنشورة في أم القرى في مايو 2026. ويُستحسن التأكد من آخر نسخة على موقع الهيئة قبل اعتماد أي سياسة داخلية.

المصادر

تحتاج إلى رأي قانوني في حالتك؟

احجز استشارة مع الفريق المختص، ويصل طلبك مباشرة إلى المحامي المسؤول عن القطاع.

احجز استشارة واتساب