المقالات · أسواق المال وحوكمة المجالس
شروط وإجراءات تأسيس الصناديق الاستثمارية العقارية (REITs) في السعودية
صناديق الاستثمار العقاري المتداولة (ريت) وحدات تُطرح طرحًا عامًا وتُدرج في السوق المالية السعودية لتملّك عقارات مطورة ومدرة للدخل وتوزيع معظم أرباحها على المالكين. ويُؤسس الصندوق مدير صندوق مرخص من هيئة السوق المالية وفق لائحة صناديق الاستثمار العقاري والتعليمات الخاصة بالصناديق العقارية المتداولة، بشروط رئيسة: حد أدنى لحجم الأصول، واستثمار النسبة الغالبة في عقارات مطورة قابلة للتأجير، وسقف للاستثمار في التطوير والأراضي والأصول خارج المملكة، وسقف للاقتراض نسبةً إلى الأصول، وتوزيع نسبة عالية من صافي الأرباح سنويًا، وتقييم دوري بمقيّمَين معتمدَين، وأمين حفظ مستقل، ومجلس إدارة بأعضاء مستقلين. وتمر الإجراءات بإعداد الشروط والأحكام، وموافقة الهيئة، والطرح، ثم الإدراج في تداول والالتزام بالإفصاح المستمر.
6 دقائق قراءة · أكتوبر 2026
تحوّل صناديق الريت العقار من أصل جامد إلى ورقة مالية متداولة: يملك المستثمر الصغير حصة في برج أو مستودع أو مجمع تجاري ويتلقى توزيعات دورية. ومن جهة الملاك والمطورين تمثل الصناديق قناة للتخارج أو لتمويل التوسع. لكن تأسيسها عملية تنظيمية دقيقة تحكمها هيئة السوق المالية. يشرح هذا الدليل الشروط والهيكل والإجراءات، ويكمّل دليلنا عن تملك الشركات والصناديق في مكة والمدينة.
الإطار التنظيمي
يُنظَّم الصندوق وفق نظام السوق المالية، ولائحة صناديق الاستثمار العقاري، والتعليمات الخاصة بصناديق الاستثمار العقارية المتداولة، وقواعد الإدراج، ولائحة مؤسسات السوق المالية فيما يخص مدير الصندوق وأمين الحفظ. وتُصدر الهيئة تحديثات دورية لهذه الأدوات، فتُراجع النسخ النافذة قبل كل خطوة.
الشروط الرئيسة في جدول
| العنصر | المتطلب العام | لماذا |
|---|---|---|
| مدير الصندوق | مؤسسة سوق مالية مرخصة في الإدارة | المسؤول النظامي عن الصندوق أمام الهيئة والمالكين |
| الحد الأدنى لحجم الأصول | حد تحدده التعليمات عند الطرح | ضمان حجم كافٍ للتداول |
| طبيعة الأصول | النسبة الغالبة من إجمالي الأصول في عقارات مطورة تطويرًا إنشائيًا قابلة لتحقيق دخل إيجاري | الصندوق أداة دخل لا مضاربة |
| التطوير والأراضي | سقف منخفض للاستثمار في التطوير والأراضي البيضاء والأصول غير المدرة | حماية الدخل |
| الأصول خارج المملكة | سقف محدد | تركيز سعودي |
| الاقتراض | سقف نسبةً إلى إجمالي قيمة الأصول | حدّ الرافعة |
| التوزيعات | نسبة عالية من صافي الأرباح تُوزَّع سنويًا على الأقل | جوهر الريت |
| التقييم | مقيّمان مستقلان معتمدان من الهيئة السعودية للمقيمين المعتمدين، دوريًا | عدالة السعر |
| أمين الحفظ | مستقل ومرخص | فصل الأصول |
| مجلس إدارة الصندوق | أعضاء منهم مستقلون | حوكمة |
| التملك في مكة والمدينة | ضوابط خاصة لغير السعوديين من مالكي الوحدات | مراعاة قيود التملك |
الهيكل القانوني
- الصندوق ترتيب تعاقدي بين المدير ومالكي الوحدات وفق الشروط والأحكام؛ ليس شركة، وتُسجَّل الأصول باسم شركة ذات غرض خاص مملوكة للصندوق أو لأمين الحفظ لمصلحته.
- مدير الصندوق يدير الأصول والاستثمار والإفصاح، ويجوز تعيين مدير أصول عقارية للتشغيل.
- أمين الحفظ يحفظ الأصول وسجلات الملكية.
- مجلس إدارة الصندوق يوافق على العقود الجوهرية وتعارض المصالح ويراقب المدير.
- اللجنة الشرعية إذا كان الصندوق متوافقًا مع الشريعة.
الإجراءات خطوة خطوة
- اختيار الأصول وفحصها: فحص قانوني للصكوك والعقود وعقود الإيجار، وفحص فني، وتقييمان مستقلان. راجع الفحص النافي للجهالة العقاري.
- هيكلة الاستحواذ: شراء نقدي أو مبادلة الأصول بوحدات (مساهمة عينية) للملاك المؤسسين، مع معالجة ضريبة التصرفات العقارية والقيمة المضافة.
- إعداد الشروط والأحكام ونشرة الطرح: الاستراتيجية، الرسوم، المخاطر، سياسة التوزيع، تعارض المصالح، تفاصيل الأصول وعقود الإيجار.
- تقديم الطلب للهيئة مع المستندات والتقييمات والعقود، والرد على الاستفسارات.
- الموافقة والطرح العام: فترة طرح، تخصيص، وحد أدنى لعدد المالكين من الجمهور.
- الإدراج في تداول وبدء التداول.
- الالتزامات المستمرة: التقارير الدورية، الإفصاح عن الأحداث الجوهرية، التقييم الدوري، اجتماعات مالكي الوحدات، وموافقة الهيئة أو المالكين على التغييرات الأساسية وزيادة رأس المال.
مسائل تعاقدية مهمة
- عقود الإيجار: جودة المستأجرين ومدد العقود وبنود الزيادة والإنهاء تحدد قيمة الصندوق؛ تُراجع كلها قبل الاستحواذ.
- عقود الإدارة والتشغيل مع مدير الأصول: مؤشرات أداء وحق الإنهاء.
- اتفاقيات المساهمة العينية مع الملاك المؤسسين: ضمانات الملكية والدخل، وقيود البيع (حظر) على وحداتهم مدة محددة.
- تعارض المصالح: صفقات مع أطراف ذات علاقة تحتاج موافقة المجلس والإفصاح.
أخطاء شائعة
- ضم أصول تحت التطوير بنسبة تتجاوز السقف.
- تقييمات متفائلة تنهار عند أول تقييم دوري.
- إغفال ضريبة التصرفات العقارية في هيكلة نقل الأصول.
- عقود إيجار قصيرة مع أطراف ذات علاقة.
- شروط وأحكام غامضة في الرسوم والتخارج.
متى تحتاج إلى محامٍ؟
من اختيار الهيكل وفحص الأصول، إلى الشروط والأحكام والتعامل مع الهيئة، إلى عقود الإيجار والإدارة والالتزامات المستمرة. يقدم فريق أسواق المال في شركة محمود عادل الثمالي للمحاماة خدمات تأسيس الصناديق العقارية وإدراجها. احجز استشارة.
هذا المقال للتوعية العامة ولا يُعد استشارة قانونية لحالتك.
أسئلة شائعة
من يحق له تأسيس صندوق ريت؟
مدير صندوق مرخص من هيئة السوق المالية في نشاط الإدارة، وفق لائحة صناديق الاستثمار العقاري والتعليمات الخاصة بالصناديق المتداولة؛ ويمكن للملاك والمطورين المشاركة بأصولهم مقابل وحدات.
هل يمكن للصندوق الاستثمار في التطوير العقاري؟
في حدود سقف منخفض تحدده التعليمات؛ فالنسبة الغالبة من الأصول يجب أن تكون عقارات مطورة قابلة لتحقيق دخل إيجاري.
كم يوزع الصندوق من أرباحه؟
نسبة عالية من صافي الأرباح تُوزَّع سنويًا على الأقل وفق التعليمات، وهو ما يميز الريت عن الصناديق العقارية الأخرى.
هل يمكن لغير السعوديين تملك وحدات الريت؟
نعم عبر السوق المالية، مع ضوابط خاصة إذا كان الصندوق يملك عقارات في مكة المكرمة والمدينة المنورة وفق أحكام تملك غير السعوديين فيهما.
المصادر
- هيئة السوق المالية — لائحة صناديق الاستثمار العقاري والتعليمات الخاصة بالصناديق المتداولة
- السوق المالية السعودية (تداول) — قواعد الإدراج
تحتاج إلى رأي قانوني في حالتك؟
احجز استشارة مع الفريق المختص، ويصل طلبك مباشرة إلى المحامي المسؤول عن القطاع.