تطوير العقار الوقفي القديم: الموافقات، صيغ BOT والإجارة طويلة الأجل والمشاركة

في مراكز المدن السعودية القديمة عقارات وقفية تدر إيجارًا رمزيًا بينما يحيط بها نشاط عمراني بعائد أعلى بأضعاف. سؤال النظار والمطورين والبنوك واحد: كيف يكون تطوير العقار الوقفي القديم ممكنًا دون المساس بأصل الوقف أو تعريض الناظر للمساءلة؟ يعرض هذا المقال الأساس النظامي، والموافقات المطلوبة، وصيغ التعاقد الثلاث الأكثر استعمالًا، وكيف يُحمى غرض الوقف داخل العقد.

هل تطوير الوقف واجب على الناظر أم خيار؟

تنص المادة الثانية عشرة من لائحة تنظيم أعمال النظارة على أن الناظر يتخذ الإجراءات اللازمة للحفاظ على الوقف وصيانته واقتطاع مبلغ من العوائد للصيانة، وتذكر المادة السادسة عشرة صراحة عمارة العقار لتنمية العوائد ضمن الاستثمار المطلوب من الناظر، على أن يكون ضمن حد مقبول من المخاطر ومع بذل العناية. ويضيف الدليل الإرشادي لصياغة وثيقة الوقف أن العمارة من واجبات الناظر متى احتاج الوقف إليها حتى لو لم ينص الواقف عليها.

وبذلك فإن ترك عقار وقفي يتهالك مع إمكان تطويره قد يُعد تفريطًا، تمامًا كما أن تطويره بصيغة تمس الأصل دون إذن يُعد تعديًا. والمسار الصحيح بين الاثنين هو ما يشرحه هذا المقال.

القيد الحاكم: المنفعة تُطوَّر والأصل لا يُمس

الأصل في الوقف أن أصوله لا تُباع ولا يُتصرف فيها، كما يؤكد دليل الهيئة «مائة سؤال وجواب»، ولا يجوز الاستبدال إلا بإذن الجهة المختصة مع إشعار الهيئة خلال 10 أيام عمل (المادة 12 من اللائحة)، ولا الرهن إلا بإذن الجهة المختصة وإشعار الهيئة (المادة 19). وعليه تُصنَّف صيغ التطوير في ثلاث درجات من حيث الحاجة إلى الإذن:

لا تمس الأصل ولا تحتاج إذنًا خاصًا في الغالب: التطوير من الريع المتراكم أو من احتياطي العمارة، مع تأجير المنفعة بأجرة المثل، ضمن صلاحيات الناظر وشرط الواقف.
تحتاج إذن الجهة المختصة: تخصيص كامل الريع للعمارة فترة طويلة، أو التمويل برهن، أو إدخال الوقف شريكًا في شركة، أو أي ترتيب ينشئ حقًا على الأصل.
ممنوعة ما لم تُكيَّف استبدالًا: نقل ملكية الأرض أو جزء منها للمطور، ولو مقابل وحدات أو حصة في المشروع؛ فهذه استبدال يخضع لمقال بيع الوقف واستبداله.

أما على مستوى أوقاف الهيئة نفسها، فتجيز المادة 7(6) من نظام الهيئة العامة للأوقاف لمجلس إدارتها الموافقة على التصرف في أصولها بهدف تنميتها، بالبيع وشراء بديل أو بالدخول بها شريكة في شركة أو بغير ذلك من المعاوضات، وفق الضوابط الشرعية ولائحتها الاستثمارية. وهذا يفسر قدرة الهيئة على الدخول في مشاريع تطوير كبيرة، مثل اتفاقيتها المعلنة في يناير 2024 لتطوير مشروع ضيافة في وجهة «مسار» بمكة، التي ذكرت صحيفة عكاظ أن استثماراتها تتجاوز 2.5 مليار ريال.

الموافقات المطلوبة قبل التطوير

الموضوع	الجهة	الأساس
تخصيص كامل الريع للعمارة، أو الاستمرار فيه مددًا طويلة	المحكمة المختصة (دوائر الأوقاف)	دليل الهيئة: يجوز بشرط الواقف أو للحاجة الماسة أو بإجازة المحكمة بطلب من الناظر
الرهن للحصول على تمويل	إذن الجهة المختصة + إشعار الهيئة	المادة 19 من اللائحة
استبدال كلي أو جزئي للأرض	إذن الجهة المختصة + إشعار الهيئة خلال 10 أيام عمل	المادة 12 من اللائحة
تخصيص جزء من الريع للاستثمار عند سكوت الواقف	إذن الجهة المختصة	دليل الهيئة
تغيير شرط من شروط الواقف لتمكين التطوير	المحكمة المختصة	دليل الهيئة: لا يُغيَّر الشرط إلا لمصلحة وبعد الرجوع للمحكمة
التراخيص العمرانية والبناء	الأمانة/البلدية والجهات المختصة	أنظمة البناء العامة
تسجيل عقد الاستثمار/الإيجار	شبكة إيجار	قرار مجلس الوزراء 565 لعام 1439هـ (امتداد الشبكة لعقارات الأوقاف)

الصيغة الأولى: الإجارة طويلة الأجل مع البناء

أكثر الصيغ استعمالًا: يستأجر المطور الأرض الوقفية مدة طويلة، ويبني على نفقته، ويستغل المبنى مدة العقد مقابل أجرة سنوية للوقف، ثم يعود المبنى للوقف عند انتهاء المدة. مزيتها أنها لا تمس الأصل، وأن الوقف يحصل على دخل منذ اليوم الأول. ومخاطرها في ثلاثة مواضع: المدة، والأجرة، وشرط رجوع المبنى.

المدة: كلما طالت، زادت الحاجة إلى تبرير المصلحة، لأن المدة الطويلة تقيد أجيالًا من المستحقين؛ وينبغي ربطها بفترة استرداد التكلفة مع آلية مراجعة للأجرة. تفاصيل القيود في مقال تأجير العقار الوقفي.
الأجرة: أجرة الأرض يجب ألا تقل عن أجرة المثل بمراعاة أن المطور يتحمل البناء، ويُفضل تقييم مستقل وبنود زيادة دورية.
مآل المبنى: ينص العقد صراحة على أن المبنى وكل تحسين يصير جزءًا من الوقف عند الانتهاء، دون تعويض أو بتعويض محدد سلفًا، مع حالة المبنى المطلوبة عند التسليم.

الصيغة الثانية: البناء والتشغيل ثم التسليم (BOT)

صيغة البناء والتشغيل ونقل الملكية في سياق الوقف ليست نقلًا لملكية الأرض، بل ترتيب يبني فيه المطور ويشغّل المرفق (فندق، مجمع تجاري، مركز طبي) مدة محددة يسترد خلالها استثماره وربحه، ثم يسلّم المرفق كاملًا للوقف. وتختلف عن الإجارة بأن المطور هنا مشغّل أيضًا، فيحتاج العقد إلى معايير تشغيل وصيانة وحد أدنى لحالة الأصل عند التسليم، ومؤشرات أداء يترتب على الإخلال بها جزاءات أو فسخ.

وفي هذه الصيغة يجب أن يُسمى الوقف طرفًا بشخصيته الاعتبارية (التي يكتسبها بالتوثيق والتسجيل وفق الدليل الإرشادي) لا باسم الناظر، وأن توقع العقد النظارة وفق صلاحياتها في الصك، وأن تُدرج حقوق الجهة المختصة في الرقابة. وإذا تطلب تمويل المطور رهن الأرض أو المبنى فلا يكون إلا بإذن الجهة المختصة؛ والبديل المعتاد هو أن يرهن المطور حقوقه التعاقدية وإيراداته لا الأصل الوقفي.

الصيغة الثالثة: المشاركة في الريع أو في الشركة

قد يُنشأ المشروع بشراكة بين الوقف (بالأرض أو بالمنفعة) وممول (بالنقد)، ويوزع الريع بنسب. هنا يجب التمييز بين صورتين: مشاركة في الريع فقط مع بقاء الأرض وقفًا والمبنى عند الانتهاء للوقف، وهي الأقرب إلى الإجارة ولا تمس الأصل؛ ودخول الوقف شريكًا في شركة بالأرض كحصة عينية، وهذا ينقل الأرض إلى ذمة الشركة ويُكيَّف استبدالًا أو تصرفًا في الأصل يستلزم إذن المحكمة، وقد أجازه نظام الهيئة لأوقافها بموافقة مجلسها.

ويمكن أيضًا تمويل التطوير عبر صندوق استثماري وقفي أو صندوق عقاري مرخص من هيئة السوق المالية يكون الوقف مستفيدًا منه، وهو مسار يفصل التمويل عن ملكية الأرض ويخضع لرقابة إضافية.

العقار الوقفي المنزوع أو المشاع: حالتان خاصتان

كثير من العقارات الوقفية القديمة تقع في نطاق مشاريع عامة أو توسعات. وإذا نُزعت ملكية الوقف للمنفعة العامة فإن ذلك لا يؤثر في الوقفية ويُعوَّض الوقف، وتُحفظ قيمة التعويض لدى الهيئة حتى يصلها من المحكمة ما يفيد الإذن للناظر بشراء البدل، كما يبين الدليل الاسترشادي لإجراءات تعويضات الأوقاف المنزوعة الصادر عن الهيئة. وهنا يصبح «التطوير» في صورة شراء أصل بديل أو الدخول في مشروع جديد بقيمة التعويض، وهو ما يعالجه مقال الاستبدال.

أما إذا كان الوقف يملك حصة مشاعة في عقار مع شركاء، فيوضح دليل الهيئة أنه إذا أمكن فرز نصيب الوقف دون ضرر فُرز بعد استئذان القضاء، وإن تعذر الفرز بِيع العقار وفق الإجراءات، وقد يحكم القضاء ببيع نصيب الوقف وحده. وينبغي حسم مسألة الفرز قبل أي حديث مع مطور، لأن المطور يحتاج إلى أرض محددة الحدود وصك مستقل.

كيف تحمي غرض الوقف داخل عقد التطوير؟

غرض الوقف ليس بندًا أخلاقيًا بل شرط صحة؛ فمخالفة شرط الواقف في المصارف أو التصرف غير النظامي في الأصل من أسباب عزل الناظر وفق المادة الرابعة والعشرين من اللائحة. لذلك يتضمن عقد التطوير المحكم:

بندًا يقرر أن الأرض وقف لا يجوز بيعها أو رهنها أو الحجز عليها، وأن أي حق للمطور حق منفعة تعاقدي مؤقت.
تحديد النشاط المسموح به بما يتفق مع الشرط (مثلًا منع أنشطة محرمة أو تتعارض مع غرض وقف خيري).
حدًا أدنى سنويًا للأجرة أو لنصيب الوقف لا يقل عن تغطية المصارف الأساسية والصيانة.
حق النظارة في التفتيش والحصول على القوائم المالية للمشروع، والتزام المطور بالتأمين.
آلية تسوية النزاع تراعي اختصاص دوائر الأوقاف، وتحظر على المطور التنازل عن العقد دون موافقة النظارة والجهة المختصة.

خطوات تطوير العقار الوقفي القديم

تدقيق الملكية والوقفية: صك الوقف وصك النظارة والصك العقاري وتحويله إلى صك إلكتروني، وتسجيل الوقف لدى الهيئة. إذا كان الوقف قديمًا بلا صك فابدأ بمقال إثبات الوقف القديم.
قراءة شرط الواقف: ما يسمح به من استثمار وما يمنعه، ونسبة العمارة، وصلاحيات النظارة في التعاقد الطويل.
دراسة جدوى وتقييم مستقل: قيمة الأرض، أجرة المثل الحالية والمتوقعة، وبدائل الصيغ وأثر كل منها على ريع المستحقين خلال فترة البناء.
اختيار الصيغة وتحديد الأذونات: إجارة مع بناء، أو بناء وتشغيل، أو مشاركة؛ وتحديد ما يحتاج إلى إذن المحكمة قبل التفاوض.
قرار النظارة الموثق: قرار مجلس النظارة وفق آلية التصويت في الصك، مع الإفصاح عن أي تعارض مصالح.
طلب الإذن القضائي عند الحاجة: بتقارير فنية ومالية تثبت المصلحة، وفق ما يشير إليه دليل الهيئة من أن المحكمة تدرس الطلب وقد تطلب رأي الخبراء.
التعاقد والتسجيل: توقيع العقد باسم الوقف، وتسجيله في شبكة إيجار، وإشعار الهيئة بما يلزم.
المتابعة: تقارير دورية، قوائم مالية مدققة للأوقاف الكبيرة والمتوسطة، وتحديث بيانات الوقف لدى الهيئة عند التغيير الجوهري.

أخطاء شائعة

توقيع «عقد تطوير» ينقل جزءًا من الأرض للمطور مقابل وحدات، دون إذن المحكمة، ثم مواجهة بطلان التصرف وعزل الناظر.
مدة إجارة طويلة بأجرة ثابتة بلا مراجعة، فتتآكل حقوق المستحقين مع التضخم.
السماح للمطور برهن الأرض الوقفية لصالح مموله.
التعاقد باسم الناظر شخصيًا أو باسم شركته بدل اسم الوقف.
تخصيص كامل الريع للبناء سنوات دون إذن، فيتوقف الصرف على المستحقين ويفتح باب الدعاوى.
إغفال بند حالة المبنى عند التسليم، فيعود للوقف أصل منهك يحتاج تطويرًا جديدًا.

متى تحتاج إلى محامٍ؟

قبل اختيار الصيغة، لأن التكييف القانوني يحدد ما إذا كان التطوير تأجيرًا مسموحًا أو استبدالًا يحتاج إذنًا. تقدم شركة محمود عادل الثمالي للمحاماة هيكلة عقود تطوير الأوقاف، وإعداد طلبات الإذن أمام دوائر الأوقاف، والتفاوض مع المطورين والممولين ضمن خدمات القطاع غير الربحي وحلول القطاع غير الربحي. وللإطار العام راجع الدليل الشامل للاستثمار في الأوقاف. احجز استشارة.

هذا المقال للتوعية العامة ولا يُعد استشارة قانونية لحالتك.

أسئلة شائعة

هل يجوز للمطور تملك جزء من الأرض الوقفية مقابل تطويرها؟

لا يجوز ذلك بوصفه عقد تطوير عادي، لأن الأصل أن أصول الوقف لا تُباع ولا يُتصرف فيها. ويمكن تكييفه استبدالًا جزئيًا، وهذا لا يصح إلا بإذن الجهة المختصة بعد إثبات المصلحة، مع إشعار الهيئة العامة للأوقاف خلال 10 أيام عمل من إتمامه وفق لائحة تنظيم أعمال النظارة. والبديل الأكثر أمانًا هو منح المطور حق منفعة مؤقتًا بالإجارة أو البناء والتشغيل.

هل يحتاج الناظر إلى إذن المحكمة لتطوير العقار من ريعه؟

إذا كان التطوير من احتياطي العمارة أو من جزء من الريع وفق شرط الواقف فهو ضمن صلاحيات الناظر. أما تخصيص كامل الريع للعمارة فيوضح دليل الهيئة أنه يجوز إذا اشترطه الواقف أو للحاجة الماسة أو بإجازة المحكمة بطلب من الناظر، ولا يجوز الاستمرار فيه مددًا طويلة دون إذن الجهة المختصة.

هل يمكن تمويل تطوير الوقف بقرض بنكي مضمون برهن الأرض؟

الأصل عدم جواز رهن الوقف، ولا يجوز إلا عند الضرورة بإذن الجهة المختصة وإشعار الهيئة. ولهذا تُبنى هياكل التمويل عادة على رهن حقوق المطور التعاقدية وإيرادات المشروع، أو على صناديق مرخصة، بدلًا من رهن الأصل الوقفي نفسه.

ما الذي يميز صيغة البناء والتشغيل ثم التسليم عن الإجارة طويلة الأجل في الوقف؟

في الصيغتين لا تنتقل ملكية الأرض ويعود المبنى للوقف عند انتهاء المدة. والفرق أن المطور في صيغة البناء والتشغيل يتولى تشغيل المرفق أيضًا، فيحتاج العقد إلى معايير تشغيل وصيانة ومؤشرات أداء وحالة محددة للأصل عند التسليم، بينما تقتصر الإجارة على الأجرة والمدة وشرط رجوع المبنى.

المصادر

تحتاج إلى رأي قانوني في حالتك؟

احجز استشارة مع الفريق المختص، ويصل طلبك مباشرة إلى المحامي المسؤول عن القطاع.

احجز استشارة واتساب