الاستثمار في الأوقاف في السعودية: الدليل القانوني الشامل للنظّار ومجالس الأوقاف

يبحث نظّار الأوقاف ومجالس النظارة والمكاتب العائلية عن إجابة واضحة لسؤال واحد: كيف يكون الاستثمار في الأوقاف في السعودية نظاميًا ومجزيًا في الوقت نفسه؟ الإجابة ليست في اختيار الأصل الأعلى عائدًا، بل في فهم من يملك قرار الاستثمار، وما حدوده، ومن يراقبه. هذا الدليل هو المقال الأساس في سلسلتنا عن الأوقاف، ويحيل في كل محور إلى مقال متخصص.

الإطار النظامي: من ينظم الأوقاف في المملكة؟

الجهة المركزية هي الهيئة العامة للأوقاف، التي أُنشئت بموجب نظام الهيئة العامة للأوقاف الصادر بالمرسوم الملكي رقم م/11 وتاريخ 26/2/1437هـ. وتشرف الهيئة بموجب المادة الرابعة من النظام على جميع الأوقاف العامة والخاصة والمشتركة، وعلى أعمال النظار الذين يعينهم الواقفون في حدود الأنظمة.

وفي 1442هـ منح قرار مجلس الوزراء رقم 286 الهيئة ممكنات إشرافية صريحة: الفحص المكتبي والميداني للأوقاف ونظارها، وضبط المخالفات، والنظر في الشكاوى، وإصدار لائحة لأعمال النظارة تتضمن شروط النظارة والالتزامات والمخالفات والعقوبات. وصدرت بالفعل لائحة تنظيم أعمال النظارة ونُشرت في أم القرى في 3/7/1443هـ.

وبجانب هذين النصين تعمل جهات أخرى بحسب الأصل الموقوف: هيئة السوق المالية للصناديق والمحافظ الاستثمارية الوقفية، ووزارة العدل وكتابات العدل لتوثيق الوقف وإفراغ العقار، ومحاكم الأحوال الشخصية (دوائر الأوقاف) للإذن بالتصرفات ونزاعات النظارة.

تنبيه زمني: طرحت الهيئة في يونيو 2022 مشروع نظام الأوقاف للاستطلاع العام، ثم طُرح في يناير 2025 مشروع تعديل نظام الهيئة على منصة استطلاع، ويذكر التقرير السنوي للهيئة لعام 2024 مشروع النظام ولائحته التنفيذية ضمن مبادراتها التشريعية. ووفق ما تحققنا منه حتى أكتوبر 2026 لم نجد نشرًا رسميًا لنظام أوقاف جديد في الجريدة الرسمية، فالنصوص النافذة التي يعتمد عليها هذا الدليل هي نظام الهيئة ولائحة النظارة والتعليمات الصادرة بموجبهما.

أنواع الوقف وأثرها على قرار الاستثمار

تعرّف المادة الأولى من نظام الهيئة ثلاثة أنواع: الوقف العام المشروط على أوجه بر عامة، والوقف الخاص (الأهلي) المشروط على معيّن من الذرية والأقارب، والوقف المشترك الذي يجمع أكثر من نوع. ولهذا التصنيف أثر عملي: الوقف الأهلي يتعدد مستحقوه عبر الأجيال ويزداد احتمال النزاع حول نسبة ما يُستثمر وما يُوزع، بينما يسهل في الوقف العام تخصيص جزء أكبر من الريع للتنمية إذا سمح الشرط.

وتصنّف لائحة تنظيم أعمال النظارة الأوقاف بحسب الحجم في مادتها الأولى: كبيرة تبلغ أصولها 200 مليون ريال فأكثر، ومتوسطة من 50 مليونًا إلى أقل من 200 مليون، وصغيرة أقل من 50 مليونًا. والأوقاف الكبيرة والمتوسطة ملزمة بلوائح داخلية وقوائم مالية مدققة، وهو ما يرفع كلفة الحوكمة لكنه يفتح باب التمويل والشراكات.

القاعدة الذهبية: شرط الواقف أولًا

يلزم الناظر وفق المادة التاسعة من اللائحة بتنفيذ شرط الواقف وعدم مخالفته، وتفسيره بأصول التفسير، والجمع بين الشروط المتعارضة، ولا يُترك شرط إلا بإذن الجهة المختصة. وهذا يعني أن أول وثيقة يقرأها مستشار الاستثمار ليست دراسة الجدوى، بل صك الوقف: هل حدد الواقف طريقة الاستثمار؟ هل منع أصلًا معينًا أو أوجب نسبة للعمارة؟

ويوضح دليل الهيئة «مائة سؤال وجواب في مسائل الأوقاف» (رجب 1447هـ) أن الناظر يلتزم بشرط الواقف المنظم لاستثمار الريع، وعند عدم وجود شرط يتعين عليه أخذ إذن الجهة المختصة قبل تخصيص جزء من الريع للاستثمار. أما المبلغ الذي خصصه الواقف أصلًا للاستثمار فالأصل أنه في حكم الأصل الموقوف ولا يُصرف ضمن مصارف الريع.

صيغ الاستثمار المسموح بها وحدودها

تضع المادة السادسة عشرة من اللائحة معيارًا عامًا: أن يكون الاستثمار متوافقًا مع الشريعة والأنظمة، وضمن حد مقبول من المخاطر، وأن يبذل الناظر العناية اللازمة، وتذكر صراحة عمارة العقار لتنمية العوائد. وفي هذا الإطار تتوزع الصيغ العملية على أربع مجموعات:

الصيغة	ما يفعله الناظر	المرجع النظامي والقيد الأساسي	المقال المتخصص
التأجير	تأجير العقار أو المنفعة وتحصيل الغلة	من صميم النظارة؛ توثيق العقود وتسجيلها، ومراعاة أجرة المثل والمدة	تأجير العقار الوقفي
العمارة والتطوير	بناء أو إعادة تطوير الأصل بتمويل من الريع أو بشراكة	اللائحة (المادة 16) تذكر العمارة؛ تخصيص كامل الريع للعمارة أو الرهن يحتاج إذنًا	تطوير العقار الوقفي القديم
المحافظ والصناديق	استثمار النقد أو الفوائض في محافظ وصناديق	تنظيم هيئة السوق المالية وتعليمات الهيئة؛ النقد الموقوف تُحفظ عينه ويُستثمر ريعه	الصندوق الاستثماري الوقفي
المشاركة والمعاوضات	الدخول بالأصل شريكًا أو استبداله بأصل أنفع	المادة 7(6) من نظام الهيئة لأوقافها؛ ولغيرها إذن المحكمة واشعار الهيئة	بيع الوقف واستبداله

ويذكر دليل الهيئة أن وقف النقود يصح بشرط استثماره مع بقاء أصله، وأن الوقف من الأسهم والحصص يُستثمر عادة بالأرباح الموزعة، كما ورد في الدليل الإرشادي لصياغة وثيقة الوقف التفريق بين المحفظة «موقوفة القيمة» التي يجوز للناظر تبديل أدواتها بما لا يخل بقيمتها، والمحفظة «موقوفة الأعيان» التي لا يُتصرف في أسهمها إلا وفق أحكام الاستبدال. هذا التفريق يجب أن يُكتب في صك الوقف، لا أن يُترك للاجتهاد بعد وفاة الواقف.

وعلى مستوى الهيئة نفسها، يجيز نظامها في المادة الخامسة عشرة استثمار أصول الأوقاف التي تنظرها وفوائض إيراداتها بعد دراسة الجدوى، واستقطاع نسب من الإيرادات للاستثمار مع إعادة الفوائض المستقطعة خلال خمس سنوات كحد أقصى. وتقدم الهيئة للنظار الآخرين خيار تفويضها باستثمار الأموال المحفوظة لديها في منتجات منخفضة المخاطر سريعة التسييل إلى حين إيجاد البدل.

ما لا يجوز للناظر فعله دون إذن

بيع الأصل أو استبداله: لا يكون إلا بإذن الجهة المختصة، ويُشعر الناظر الهيئة خلال 10 أيام عمل من إتمام الاستبدال (المادة 12 من اللائحة).
رهن الوقف: لا يجوز إلا بإذن الجهة المختصة وإشعار الهيئة (المادة 19).
التعاقد مع النفس أو الأقارب: تحظر المادة 18 التعاقد مع النفس أو الأقارب حتى الدرجة الثانية، وتوجب الإفصاح عن أي تعارض مصالح.
الإقراض من أموال الوقف: لا يحق للناظر ذلك إلا إذا نص الواقف عليه أو تحققت مصلحة الوقف بإذن الجهة المختصة، وفق دليل الهيئة.
جمع التبرعات للوقف: لا يجوز دون موافقة الجهة المختصة (المادة 10).

الحوكمة والمحاسبة: الحد الأدنى الذي تطلبه الهيئة

تحدد المادة الخامسة عشرة من اللائحة البنية المالية الإلزامية: حساب بنكي باسم الوقف لا يُخلط بأموال الناظر، وتسجيل التعاملات بالعربية، وموازنة تقديرية، وقوائم مالية مدققة للأوقاف الكبيرة والمتوسطة وبيان مالي سنوي للصغيرة. وتُحفظ السجلات عشر سنوات على الأقل (المادة 20). ويُصرف الريع من حسابات الوقف وفق مواعيد الوثيقة، وإن لم يحدد الواقف موعدًا فخلال ثلاثة أشهر من نهاية السنة المالية (المادة 13).

وفي الأوقاف ذات مجلس النظارة، ينصح دليل صياغة الوثيقة بأن يكون عدد الأعضاء فرديًا، وأن تتنوع تخصصاتهم بين الشريعة والقانون والإدارة والمالية، وأن تُحدد آلية اتخاذ القرار والقرارات التي تحتاج أغلبية خاصة. هذه التفاصيل هي ما يفصل وقفًا يُدار كمؤسسة عن وقف يُدار كملك شخصي.

الرقابة والعقوبات: ماذا يحدث عند المخالفة؟

تنظر الهيئة في المخالفات عبر لجان وتستقبل البلاغات، ويحق لأي مستفيد تقديم بلاغ. وتتدرج العقوبات في المادة الرابعة والعشرين من اللائحة: الإنذار، أو غرامة لا تزيد على 500 ألف ريال، أو إيقاف الناظر مدة لا تتجاوز 90 يومًا، ويجوز العزل في حالات منها خلط الأموال والتصرفات الصورية والتصرف غير النظامي في الأصل وعرقلة الفحص. ويُعترض على الإنذار والغرامة أمام المحكمة الإدارية، وعلى الإيقاف والعزل أمام الدائرة المختصة خلال 30 يومًا (المادة 25). التفاصيل في مقال ناظر الوقف: التعيين والصلاحيات والعزل.

خطة استثمار وقفي نظامية: قائمة تحقق للناظر

تدقيق الوثائق: صك الوقف، صك النظارة، صكوك الملكية، وتسجيل الوقف لدى الهيئة (خلال 30 يوم عمل من التوثيق وفق المادة 8). إن كان الوقف قديمًا بلا صك، ابدأ بمقال إثبات الوقف القديم.
تحليل شرط الواقف: المصارف، نسبة العمارة، ما أُجيز وما مُنع من الاستثمار، صلاحيات الناظر، وهل يحتاج قرار الاستثمار إلى إذن المحكمة.
حصر الأصول وتقييمها: تقييم مستقل للعقارات، ومراجعة عقود الإيجار القائمة وتسجيلها.
تحديد السياسة الاستثمارية: فئات الأصول، حدود التركز، مستوى المخاطر المقبول، ونسبة الريع المعاد استثماره، وإقرارها من مجلس النظارة.
اختيار الصيغة: تأجير، تطوير، محفظة، صندوق، أو استبدال، مع تحديد الأذونات المطلوبة لكل منها قبل التعاقد.
البنية المالية: حساب بنكي مستقل، موازنة، مراجع حسابات للأوقاف الكبيرة والمتوسطة.
التوثيق والإشعار: توثيق كل تصرف، وإشعار الهيئة في المواعيد المحددة، وحفظ السجلات عشر سنوات.
المراجعة السنوية: قياس الأداء بعد الرسوم مقابل السياسة، وتحديث بيانات الوقف لدى الهيئة عند أي تغيير جوهري خلال 15 يوم عمل.

أمثلة توضيحية على الصيغ

وقف عقاري بإيجار منخفض: المسار المعتاد مراجعة عقود الإيجار عند انتهائها إلى أجرة المثل، ثم دراسة إعادة التطوير إذا كان العائد الحالي دون عائد السوق بوضوح، مع إذن المحكمة إن احتاج التطوير إلى تخصيص كامل الريع أو إلى تمويل برهن.

وقف نقدي كبير: الاشتراك في صندوق استثماري وقفي مرخص من هيئة السوق المالية بموافقة الهيئة، أو إنشاء محفظة وقفية، مع صياغة الشروط والأحكام بحيث تُوزع الغلة على المصرف المحدد في الصك.

وقف أهلي متعدد المستحقين: الأولوية للحوكمة قبل العائد: مجلس نظارة بتمثيل متوازن، سياسة توزيع مكتوبة، وقناة شكاوى للمستفيدين كما توجب المادة العاشرة من اللائحة.

وإذا كانت العائلة ما تزال في مرحلة اختيار الكيان، فمقال وقف أم مؤسسة أهلية أم جمعية؟ يسبق كل ما سبق.

أخطاء شائعة

الانطلاق من دراسة الجدوى قبل قراءة شرط الواقف، ثم اكتشاف أن الصيغة ممنوعة في الصك.
الاستمرار في تخصيص كامل الريع للصيانة والعمارة سنوات دون إذن الجهة المختصة.
إدارة أموال الوقف من حساب الناظر الشخصي أو حساب الشركة العائلية.
تأجير الأصل لشريك أو قريب للناظر دون إفصاح، بما يقع في حظر تعارض المصالح.
الدخول في شراكة تطوير تنقل حقوقًا على الأصل نفسه دون إذن المحكمة، ثم اكتشاف أن العقد عرضة للبطلان.
إهمال تسجيل الوقف وتحديث بياناته لدى الهيئة، فتتعطل المعاملات اللاحقة كالتعويض عن النزع أو التمويل.

متى تحتاج إلى محامٍ؟

تحتاج إليه عند تفسير شرط واقف غامض، وقبل أي تصرف يمس الأصل (استبدال، رهن، شراكة تطوير)، وعند صياغة لوائح النظارة الداخلية، وعند تلقي إشعار فحص أو مخالفة من الهيئة. تقدم شركة محمود عادل الثمالي للمحاماة خدمات هيكلة الاستثمار الوقفي وحوكمة النظارة والتمثيل أمام الهيئة ودوائر الأوقاف ضمن خدمات القطاع غير الربحي وحلول القطاع غير الربحي. احجز استشارة.

هذا المقال للتوعية العامة ولا يُعد استشارة قانونية لحالتك.

أسئلة شائعة

هل يجوز للناظر استثمار ريع الوقف دون الرجوع إلى المحكمة؟

إذا نظم الواقف في صكه طريقة استثمار الريع التزم الناظر بها. وإن لم يوجد شرط، فيوضح دليل الهيئة العامة للأوقاف أن تخصيص جزء من الريع للاستثمار يتطلب إذن الجهة المختصة، مع التزام الناظر بأن يكون الاستثمار في مصلحة الوقف وضمن حد مقبول من المخاطر وفق لائحة تنظيم أعمال النظارة.

ما الفرق بين الوقف الكبير والمتوسط والصغير في الالتزامات؟

تصنف لائحة تنظيم أعمال النظارة الأوقاف بحسب قيمة أصولها: كبيرة من 200 مليون ريال فأكثر، ومتوسطة من 50 إلى أقل من 200 مليون، وصغيرة أقل من 50 مليونًا. وتلتزم الكبيرة والمتوسطة بلوائح داخلية وقوائم مالية مدققة وتزويد الموقوف عليهم بها، بينما يكفي الصغيرة بيان مالي سنوي.

هل صدر نظام الأوقاف الجديد؟

طُرح مشروع نظام الأوقاف للاستطلاع العام في يونيو 2022، وطُرح تعديل لنظام الهيئة في يناير 2025، ويذكر التقرير السنوي للهيئة لعام 2024 المشروع ضمن مبادراتها. ووفق ما تحققنا منه حتى أكتوبر 2026 لم نجد نشرًا رسميًا لنظام أوقاف جديد في الجريدة الرسمية، فالنصوص النافذة هي نظام الهيئة العامة للأوقاف ولائحة تنظيم أعمال النظارة.

ما العقوبات التي قد تواجه الناظر عند مخالفة قواعد الاستثمار؟

تتدرج العقوبات في لائحة تنظيم أعمال النظارة بين الإنذار، والغرامة التي لا تزيد على 500 ألف ريال، وإيقاف الناظر مدة لا تتجاوز 90 يومًا، ويجوز العزل في حالات منها خلط الأموال والتصرف غير النظامي في الأصل وعرقلة الفحص. ويمكن الاعتراض على الإنذار والغرامة أمام المحكمة الإدارية، وعلى الإيقاف والعزل أمام الدائرة المختصة خلال 30 يومًا.

المصادر

تحتاج إلى رأي قانوني في حالتك؟

احجز استشارة مع الفريق المختص، ويصل طلبك مباشرة إلى المحامي المسؤول عن القطاع.

احجز استشارة واتساب